オフィス・店舗を借りる

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1.オフィス(店舗)の立地


  ビジネスを始める際、オフィスや店舗の立地は非常に重要な役割を果たします。どこにビジネスの拠点を築くかにより、必然的に商圏が決まってくるからです。インターネット販売などの場合にはあまり関係ないかもしれませんが、会社概要などでオフィス街の住所が表示れている場合と、住宅地の場合では消費者が受ける印象は大きく異なります。

 もちろん、行おうとするビジネスによりけりですが、一般的にオフィスや店舗は一度契約を締結すると金銭的な問題もあるため、簡単に引っ越すという訳にはいきません。少しでも自分のビジネスに有利になるような立地を選ぶことが大切です。

(1)オフィスの場合

 オフィスを借りる際には、交通の便の良さ、主要取引先の有無などにより立地は左右されます。複数の鉄道が乗り入れている駅であれば、取引際を訪問する場合にも、顧客が来社する際にも便利です。また、業務上、頻繁に出かける公共施設や取引先があるのなら、近くにオフィスを構えれば貴重な時間と交通費を節約することもできます。  

 業務を行う上で効率的に移動でき、取引先にふさわしいと思われるような立地を選ぶとよいでしょう。

(2)小売店の場合

  主婦や子供なら住宅地、サラリーマンならターミナル駅など、小売店の場合にはどのような顧客層をメインターゲットにするかにより立地が異なります。まずは自分が行うビジネスにおいて、メインターゲットとなる顧客層を明確にすることが大切です。

 小売店の場合には立地により客層、購入頻度、購入金額が左右され、結果として売上高にも大きな影響を与えます。営業努力でこれを覆すには多大な努力が必要となるため、店舗を選ぶ際には少しでも有利な立地を選ぶようにしてください。

(3)レストラン、バーの場合

  レストランやバーなどでは、店の立地がすべてといえます。利用者に近い場所で人通りが多く、対象者が増加傾向にあり、なおかつ競争相手が集まっている場所であれば、有利にビジネスをスタートできます。ただし、立地が良ければ賃料も跳ね上がるため、内装費用などを含めて支払いが可能かどうかをよく検討しなければなりません。

 また、深夜型の飲食店など、主に警察の許可を得る必要がある場合には、病院、学校などの公共施設のそばでは開業できないことがあるので注意してください。

2.オフィスのチェックポイント

 オフィスや店舗を借りるということは、多くのケースでは本店所在地の決定と同じことを意味します。本店所在地は登記事項でもあるため、決定後に移転させるとなると変更登記や封筒・名刺の作り直しなどで思わぬ出費を招くことにもつながります。一度決めたオフィス・店舗は簡単には変更することができませんので慎重に決めるようにしてください。

(1)オフィス・店舗を移転させた場合の費用

@移転登記費用 
旧本店所在地 30,000円 + 新本店所在地 30,000円 = 60,000円

A印刷物の作り直し
名刺、封筒、会社案内などの作成費用

B許認可などを取得している場合
変更申請などの申請・登録費用 C新規物件への敷金、礼金、補償金  など 

(2)事務所選びのチェックポイント

  1. 将来、事業が拡大した際にも対応できる広さか?
  2. 家賃は予算に見合っているか?
  3. 交通の便はいいか?
  4. 扱う事業内容に立地がふさわしいか?
  5. 24時間利用可能か?
  6. 土日休日も利用可能か?
  7. 携帯の電波が通じるか?
  8. 同じビルの他の入居者は、自分のビジネスにふさわしいか?
  9. お客さんに説明しやすい場所か?
  10. 自分の家から近いか?
  11. ビルのオーナーは良い人(法人)か?

3.日本の商習慣

 オフィスや店舗を借りる際には日本独自の商習慣に注意をしなければなりません。家賃の安さだけに気を取られると思わぬ損失を被ることがあります。契約時には、外国人の事を理解している信用できる不動産会社を選ぶことが大切です。

(1)補償金(預託金・敷金)

 補償金とは、オフィスや店舗を借りる際に毎月の家賃の他に必要となるものです。万が一、賃料が支払われなかった場合でもオーナーが確実に賃料を確保し、また退去時の原状回復を行う場合の費用として利用されます。オフィスや店舗であれば、入居時に3〜24ヶ月分程度の家賃を納める求められることもあります。この金額は入居しようとするビルのグレードなどにより大きく異なります。退去時には補償金はから原状回復費用などを差し引いて、返却されるのが通常です。

 最近では敷金ゼロや1〜2か月分でもよいとする物件もあるので、なるべく条件のよい物件を探すようにしましょう。

(2)償却費

 (1)の保証金を返還する際の金額を予め定めたものです。償却費が賃料の2か月分となっていれば、退去時には入居時に預けた補償金から自動的に2か月分が引かれることになります。ここからさらに原状回復費用などを差し引かれるかどうかは物件により異なります。オフィスを借りる際には初期費用だけでなく、退去時の費用も同時に考慮する必要があります。  

(3)礼金

 礼金は入居時にオーナーに支払うもので、毎月の家賃とは別に1〜2か月分の家賃分の金額を支払うものです。ただし、最近のオフィスでは礼金ゼロの物件が多くなっていますので、条件のよい物件を探すようにして下さい。

(4)更新料

 オフィスの賃貸借契約は、2年程度で終了となるものが大半を占めます。この限度を超えてさらにオフィスを借りる場合には契約を更新する必要があり、この時に必要となるのが更新料です。通常は家賃の1〜2か月分を支払うことになりますが、最近では更新料ゼロの物件も増えています。

(5)家賃と共益費

 家賃とは文字通り、毎月かかる部屋の賃料のことです。それに付随する共益費には、電気・ガス・水道といった光熱費が含まれている場合もありますし、清掃費用などが入る場合もあります。物件によりまちまちなので何の費用が含まれるのかを確認したほうが良いでしょう。  

 築年数が古いビルの場合、家賃は安くても共益費が高いということもあります。契約を結ぶ際には毎月の支出はトータルでいくらなのかを把握するようにしましょう。

4.「投資・経営」ビザとオフィス(店舗)

(1)オフィスの基準

「投資・経営」ビザのオフィスに関する基準として以下のものがあります。
・当該事業を営むための“事業所”として使用する施設が日本に確保されていること
 さらに、“事業所”については、総務省が定める日本標準産業分類で、次のように定義されています。
@経済活動が単一の経営主体のもとにおいて一定の場所すなわち一区画を占めて行われていること。
A財貨及びサービスの生産又は提供が,人及び設備を有して,継続的に行われていること。
 そのため、入国管理局では上記の2点を満たしている場合には、「投資・経営」ビザ取得のための「事業所の確保」に適合しているものとみなしています。

(2)ビジネスの継続性

「投資・経営」ビザにおいては、ビジネスが継続的に運営されることが求められています。そのため、数か月間の短期での賃貸借契約や屋台、それに移動販売車などでは、許可されるのが難しいことがあります。契約内容にもよりますが、ウィークリーマンションやレンタルオフィスなどでは、事業所の確保が問題となり不許可となることもあります。    

 また、賃貸借契約において使用目的が「居住用」などになっていると、「投資・経営」ビザの申請の際に追加資料を求めらたり、いろいろと問題になることもあります。

(3)住居兼オフィス

 住居の中にオフィスを設けても「投資・経営」ビザの申請は可能ですし、ACROSEEDでも住居兼オフィスで「投資・経営」ビザを取得した実績はあります。しかし、共用費用の支払い取り決め、事業所の分離、標識の掲示など、様々な条件が追加されオーナーとの契約内容も複雑になるため、よほどの理由がない限りは避けたほうが良いでしょう。

(4)賃貸借契約

 原則として、賃貸借契約においては契約の当事者は法人名であることが求められます。通常、新規で会社を設立する場合には、登記を申請するためにも会社の設立前に物件を借りることになります。当然、その時点ではまだ会社が成立していないので、代表者の個人名で借りることになりますが、「投資・経営」ビザの申請時には法人名での契約書を提出することになります。ビザ申請の直前になって突然に「名義を変更したい」とオーナーに申し出ると、名義変更料などの手数料を請求されることがあります。そのため、賃貸借契約を結ぶ際には予めその旨をオーナーに明確に伝え、前もって了解をとっておく必要があります。

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